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不動産をお持ちの方

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不動産の名義変更・住宅ローンなど

離婚に伴う不動産の名義変更のイメージ

離婚によって住まいを財産分与するとき、それを売ってその売却金額を分けるという方法と、不動産登記の名義を変更(所有権移転登記、もしくは持分移転登記)するという方法があります。
たとえば、これまで住んでいたマンションを売ってその売却金額と預貯金もあわせ、慰謝料などの金額も考慮に入れて財産分与をする場合や、夫名義の戸建てから夫が出ていき、妻と子供が住み続ける場合や、夫婦共有名義のマンションをどちらかの単有名義にする場合です。
売却する場合には、住宅ローンも消せますし、細かな金額の分与ができますので一番清算がしやすいでしょう。
一方、不動産の名義の変更をする場合には少し複雑です。
この場合、次の2点に注意しなければなりません。

1. 税金(譲渡所得税や贈与税など)の問題
夫が妻へ自宅を財産分与する場合、夫は自分の所有権を妻へ譲渡したことになり、夫は譲渡所得税を課される場合があります。
ただし、これについては、所有権を移転するタイミングが、離婚届を提出する時期によって(つまり離婚が成立する前か後かによって)『3000万円の特別控除』が適用できる可能性があります。
また、住まいを購入する際、資金援助を受けた都合で、夫の親、夫、妻の3人の名義になっている不動産を妻単有の名義にする場合、夫婦間の所有権の移転は財産分与となりますが、義理の父とお嫁さんの間の所有権の移転の方法(売買なのか贈与なのか)も、税金の面で注意が必要です。

2. 住宅ローンの問題
住宅ローンを返済途中で離婚をする場合、債権者である銀行との関係で注意が必要です。
分与する不動産には抵当権が設定されていますので、その抵当権者である銀行の承諾なし 
に所有者を夫から妻へ変えてしまうと、最悪な場合は残債務の全額返済を求められること
もあります。

婚姻中に築いたマイナスの財産も、プラスの財産と同様財産分与の対象となりますから、住宅ローンの債務はどちらが引き継ぐのかよく話合い、そして必ず銀行の承諾を得なくてはなりません。

住宅ローン付き不動産の財産分与のリスク

住宅ローンの債務を引き継ぐには、その引き継ぐ人にもそれなりの収入があって銀行の審査・基準をクリアできる信用状態でないと、銀行も普通は承諾をしません。
ですから、たまに、離婚後も戸建てやマンションの名義は夫のままにしておき、住宅ローン完済後に元夫から元妻へ財産分与として所有権移転をする、という約束をして元妻と子供が住み続ける、という場合もあります。
しかし、これには大きなリスクがあります。
元夫が何らかの理由でローンが支払えなくなった場合、妻に返済能力がなければ家を手放さなければなりません。
このような不安定な状態で、住宅ローンを完済するまで別れた夫と関係が続いていくことになります。
また、『住宅ローン分として毎月元夫が半分の金額を元妻の口座に入金する』などと約束を取り決めた場合には、当然公正証書にして残しておかなければなりません。

専門家のアドバイスの必要性

ここまでおおまかに説明をしてきましたが、離婚に伴う不動産の分与は、税制度や金融機関がからみ合い、たくさんの専門的知識が必要な分野です。
離婚をお考えのご夫婦で不動産をお持ちの方は、離婚届を提出する前に、絶対に専門家にご相談をすることをおすすめいたします。
司法書士拓実リーガルオフィスでは、離婚に伴う不動産の分与を専門とする税理士・不動産鑑定士と提携しておりますので、迅速に、総合的なアドバイスをいたします。
ご相談は無料ですので、ぜひお気軽にご連絡ください。